Quem paga uma parede divisória?

Vários edifícios têm paredes ou cercas em terrenos em níveis diferentes com seus vizinhos. Às vezes, um proprietário identifica os reparos necessários a serem feitos, por exemplo, em uma parede semi-detalhada. Nesse processo, é muito importante conhecer as regras aplicáveis antes de iniciar um processo que envolva a reparação ou modificação de uma parede adjacente. Análise de Goodman c. Snitzer, 2019 QCCQ 3463.

Autor: Manuel St-Aubin, advogado

Veja também : O que é uma caixa de cigarro eletrônico?

Data de redação: 4 de maio de 2020

O que é uma cerca ou uma parede semi-detalhada?

O princípio geral é que uma cerca ou uma parede semi-detalhada normalmente está situada na linha de separação de duas propriedades.

O Código Civil do Quebec prevê a seguinte regra no artigo 1003:

1003. Toda cerca que se encontra na linha de demarcação é presumida adjacente. Da mesma forma, a parede sobre a qual os edifícios são suportados, de ambos os lados, é suposta ser adjacente ao abrigo.

Portanto, há uma presunção legal de que uma parede é contígua se os edifícios de cada lado dependem dessa parede. No caso de uma cerca, essa presunção se aplica se a cerca estiver situada na linha de demarcação do terreno.

Essa presunção de serviço conjunto imposta pelo Código Civil é simples e pode, portanto, ser contestada pela prova em contrário (por exemplo, com a expertise de agrimensores em certos casos).

Desde que uma parede ou cerca seja efetivamente contígua, os vizinhos mantêm essa parede ou cerca em copropriedade indivisa. As regras de copropriedade indivisa se aplicam, portanto, entre esses vizinhos, além das regras especiais sobre cercas e estruturas em níveis diferentes.

De acordo com as regras de copropriedade indivisa, os coproprietários de uma parede semi-detalhada ou de uma cerca devem administrá-la de forma conjunta. As decisões sobre a administração da propriedade podem incluir, por exemplo, a decisão de reparar a parede ou a cerca.

Portanto, os vizinhos que compartilham uma parede semi-detalhada ou uma cerca contígua em duas partes iguais devem tomar decisões à “maioria dos acionistas, em número de ações”.

No que diz respeito a uma parede semi-detalhada, “cada proprietário pode construir contra uma parede semi-detalhada e colocar vigas e travessas. Ele deve obter o acordo do outro proprietário sobre como fazê-lo”.

Assim, frequentemente, as decisões sobre uma parede ou cerca contígua devem ser tomadas por unanimidade entre os vizinhos. Essa situação pode, portanto, às vezes levar a disputas na ausência de um acordo de um vizinho, por exemplo, sobre o trabalho a ser realizado.

Caso: Desacordo entre vizinhos sobre o trabalho em uma parede semi-detalhada

Em caso de desacordo com um vizinho com quem uma pessoa possui uma parede semi-detalhada, é importante não realizar unilateralmente trabalhos nessa parede ou cerca.

De fato, em caso de desacordo, seria importante recorrer aos tribunais para decidir sobre a disputa.

Sobre o assunto, vários casos foram ouvidos pelos tribunais, incluindo o Tribunal do Quebec, em Goodman c. Snitzer, decisão proferida em 2019 pelo juiz Zaor J.C.Q.

Neste caso, o autor pede à ré a metade do valor estimado para a reconstrução de uma parede de contenção erguida na linha de demarcação do terreno.

Um engenheiro estrutural determinou que “a parede adjacente está danificada em vários pontos, inclina-se significativamente, é insuficiente para conter as pressões laterais do solo e ameaça desabar”.

Enquanto os autores desejavam reconstruir a parede adjacente, o réu argumentou que tais trabalhos de reconstrução não eram necessários.

Na ausência de acordo entre as partes, os autores inicialmente solicitaram “ao Tribunal Superior uma ordem de salvaguarda ordenando à ré que acessasse seus bens e demolisse a parede adjacente”.

A solicitação de ordem de salvaguarda foi acolhida pelo Tribunal Superior, de modo que a disputa em questão na decisão atual é a parte que deve ser assumida pela ré no custo da reconstrução da parede adjacente.

O juiz analisou a aplicação das regras do artigo 1006 C.c.Q. que diz o seguinte:

1006. A manutenção, reparação e reconstrução da parede adjacente são de responsabilidade dos proprietários, proporcionalmente aos direitos de cada um.

O proprietário que não utiliza a parede adjacente pode renunciar ao seu direito e, assim, se liberar de sua obrigação de contribuir para os custos, enviando um aviso a esse respeito ao escritório de publicidade dos direitos e enviando imediatamente uma cópia desse aviso aos outros proprietários. Este aviso implica uma renúncia ao uso da parede.

Neste caso, o juiz Zaor declarou o seguinte:

Mais perto de nós, o professor Denys-Claude Lamontagne menciona, em relação ao artigo 1006 C.c.Q., que a obrigação dos vizinhos de arcar com os custos comuns para as reparações necessárias — incluindo a reconstrução — visa “assegurar a preservação da parede e prevenir seu colapso”.

O Tribunal é portanto de opinião que a questão não é saber se seria prudente, oportuno ou apropriado reconstruir a parede adjacente, mas sim determinar a necessidade de realizar trabalhos de reconstrução para respeitar a destinação da parede adjacente. É isso que o Tribunal Superior lembra na decisão Orazio c. Morena mencionada: “A necessidade de trabalhar para respeitar a destinação da parede é o único critério a ser utilizado, independentemente da fonte dessa exigência”.

O Dicionário online francês Larousse fornece as seguintes definições da palavra necessidade: Caráter do que é necessário, do que não pode ser feito sem; Caráter do que é inevitável, inevitável; necessidade imperiosa, coisa necessária.

Resumindo, e para ter sucesso, os autores devem provar de forma preponderante que a utilização da parede adjacente, ou seja, neste caso, para conservar o aterro da propriedade da ré, corria o risco de desabar, daí a necessidade de reconstruí-la em sua totalidade.

De acordo com o Tribunal, a noção de necessidade do trabalho remete à ideia de uma situação em que a urgência de agir está em questão a fim de salvaguardar um direito ou evitar que ele seja colocado em risco.

Portanto, é importante que o Tribunal tenha em mente que a necessidade dos trabalhos para manter a destinação da parede adjacente é o critério que permite determinar se os autores tinham o direito de reclamar à ré sua parte nos custos de reconstrução da parede.

Com base na análise das provas apresentadas no julgamento, o Tribunal rejeita o pedido dos requerentes, especialmente pelos seguintes motivos:

Em resumo, o Tribunal é de opinião que o perito da parte contrária realizou uma análise mais rigorosa e objetiva da situação. Sem obscurecer a inclinação da coroa e a presença de sinais de desgaste da parede adjacente quase centenária, o Sr. Bartosh levou em conta a ausência de mudanças no estado da parede adjacente durante vários anos. Em si, esse indicador decisivo, segundo o Tribunal, impedia justificadamente a iminência do perigo e o comprometimento de toda a parede adjacente.

Por fim, os elementos de prova apresentados pela defesa levam o Tribunal a acreditar que os trabalhos em grande escala realizados pelos autores pesaram fortemente na decisão de demolir a parede já em 2015. Dado que a impermeabilização das fundações exigia uma escavação obrigando a cavar quase três pés abaixo da fundação do imóvel, as exigências das autoridades reguladoras (CNESST), as medidas de proteção e reforço a serem consideradas, a relutância expressa pelo empreiteiro Piccioni até sua recusa em realizar os trabalhos a menos que a parede fosse demolida e, finalmente, a alta probabilidade de que a parede pudesse desabar sozinha durante os trabalhos é, de fato, razoável acreditar, como afirma a ré, que os autores preferiram aqui proceder imediatamente à demolição da mais problemática parede contígua.

Dito isso, o Tribunal rejeita a ação dos autores por falta de provas e evidências suficientes que sustentem suas alegações de direito.

Neste caso, portanto, é necessário constatar que a autora não provou a necessidade da reconstrução da parede adjacente e, consequentemente, o pedido contra a ré pela metade do custo da reconstrução da parede adjacente foi rejeitado.

Pontos a serem lembrados em resumo

Em caso de desacordo entre vizinhos que compartilham uma parede semi-detalhada, normalmente é necessário não proceder unilateralmente a trabalhos nessa parede ou cerca.

De fato, em caso de desacordo, a solução muitas vezes consiste em recorrer aos tribunais para resolver a disputa.

Particularmente, no caso da reconstrução de uma parede semi-detalhada (art. 1006 C.c.Q.), é importante que esses trabalhos sejam “necessários” para garantir o uso a que a parede se destina. Na ausência de demonstração de que tais trabalhos são necessários, um vizinho que reclama os custos de reparação ou reconstrução da parede adjacente ao seu vizinho pode ver seu pedido negado.

ATENÇÃO: As informações contidas neste artigo são de natureza geral e não constituem aconselhamento jurídico ou refletem necessariamente o estado do direito de forma exaustiva. Os fatos podem variar de uma situação para outra e eventualmente modificar qualquer resposta jurídica.É fortemente recomendadoconsultar um advogadosobre seu caso particular.

Bambara c. Gagnon Tremblay, 2015 QCCS 3065, par. 26: http://canlii.ca/t/gjvz3. A principal questão em litígio neste caso é a propriedade de árvores e uma cerca de cedros, o que envolve a questão da propriedade das árvores localizadas na linha de demarcação da propriedade.

Artigos 1009-1037 C.c.Q.

Artigo 1002-1008 C.c.Q.

Art. 1025 C.c.Q.

Art. 1026 C.c.Q.

Art. 1006 C.c.Q.

2019 QCCQ 3463: http://canlii.ca/t/j17qs

Goodman c. Snitzer, nota 7, par. 14.