Chi paga un muro di confine?

Molti edifici hanno muri a terrazza o recinzioni a terrazza con i loro vicini. A volte, un proprietario identifica le riparazioni necessarie da effettuare, ad esempio, su un muro semi-distaccato. In questo processo, è molto importante conoscere le regole applicabili prima di intraprendere un processo che coinvolga la riparazione o la modifica di un muro adiacente. Analisi di Goodman c. Snitzer, 2019 QCCQ 3463.

Autore: Manuel St-Aubin, avvocato

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Data di redazione: 4 maggio 2020

Che cos’è una recinzione o un muro semi-distaccato?

Il principio generale è che una recinzione o un muro semi-distaccato si trova normalmente sulla linea di separazione di due proprietà.

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Il Codice civile del Québec prevede la seguente regola all’articolo 1003:

1003. Qualsiasi recinzione che si trova sulla linea di demarcazione è presumibilmente adiacente. Allo stesso modo, il muro su cui gli edifici sono sostenuti, da entrambi i lati, è supposto essere adiacente all’abitazione.

Esiste quindi una presunzione legale secondo cui un muro è attiguo se gli edifici di ciascun lato dipendono da questo edificio. Nel caso di una recinzione, questa presunzione si applica se la recinzione è situata sulla linea di demarcazione del terreno.

Questa presunzione di servizio congiunto imposta dal Codice civile è semplice e può quindi essere ribaltata dalla prova contraria (ad esempio, con la perizia dei geometri in alcuni casi).

Finché un muro o una recinzione è effettivamente attigua, i vicini detengono questo muro o questa recinzione in comproprietà indivisa. Le regole di comproprietà indivisa si applicano quindi tra questi vicini, oltre alle regole speciali riguardanti le recinzioni e le strutture a terrazza.

In base alle regole di comproprietà indivisa, i comproprietari di un muro semi-distaccato o di una recinzione devono gestirlo in modo comune. Le decisioni sull’amministrazione della proprietà possono includere, ad esempio, la decisione di riparare il muro o la recinzione.

Pertanto, i vicini che detengono un muro semi-distaccato o una recinzione comune in due parti uguali devono prendere decisioni a “maggioranza degli azionisti, in numero di azioni”.

Per quanto riguarda un muro semi-distaccato, “ogni proprietario può costruire contro un muro semi-distaccato e posizionare travi e travetti. Deve ottenere l’accordo dell’altro proprietario su come farlo”.

Spesso, quindi, le decisioni riguardanti un muro o una recinzione comune devono essere prese all’unanimità tra i vicini. Questa situazione può quindi talvolta portare a controversie in assenza dell’accordo di un vicino, ad esempio sui lavori da effettuare.

Caso: Disaccordo tra vicini sui lavori su un muro semi-distaccato

In caso di disaccordo con un vicino con cui una persona detiene un muro semi-distaccato, è importante non effettuare unilateralmente lavori su questo muro o questa recinzione.

Infatti, in caso di disaccordo, sarebbe importante rivolgersi ai tribunali per decidere sulla controversia.

Su questo tema, diverse cause sono state esaminate dai tribunali, inclusa la Corte del Québec, inGoodman c. Snitzer, sentenza emessa nel 2019 dal giudice Zaor J.C.Q.

In questa causa, il ricorrente chiede alla convenuta la metà del valore stimato per la ricostruzione di un muro di sostegno eretto sulla linea di demarcazione del terreno.

Un ingegnere strutturale aveva determinato che “la parete adiacente è danneggiata in diversi punti, pende sensibilmente, è insufficiente per contenere le spinte laterali del terreno e minaccia di crollare”.

Mentre i ricorrenti desideravano ricostruire il muro adiacente, il convenuto sosteneva che tali lavori di ricostruzione non erano necessari.

In assenza di accordo tra le parti, i ricorrenti hanno inizialmente chiesto “alla Corte superiore di ottenere un’ordinanza di salvaguardia che ordinasse alla convenuta di accedere ai suoi beni e demolire il muro adiacente”.

La richiesta di ordinanza di salvaguardia era stata accolta dalla Corte superiore, quindi il contenzioso in questione nella sentenza attuale è la parte che deve essere assunta dalla convenuta nel costo della ricostruzione del muro adiacente.

Il giudice ha analizzato l’applicazione delle regole dell’articolo 1006 C.c.Q. che recita:

1006. La manutenzione, la riparazione e la ricostruzione del muro adiacente sono di responsabilità dei proprietari, proporzionalmente ai diritti di ciascuno.

Il proprietario che non utilizza il muro adiacente può rinunciare al suo diritto e così liberarsi dell’obbligo di contribuire alle spese, inviando un avviso a tal fine all’ufficio di pubblicità dei diritti e inviando senza indugi una copia di tale avviso agli altri proprietari. Questo avviso implica una rinuncia all’uso del muro.

In questa causa, il giudice Zaor ha dichiarato quanto segue:

Più vicino a noi, il professor Denys-Claude Lamontagne menziona, riguardo all’articolo 1006 C.c.Q. che l’obbligo per i vicini di sostenere i costi comuni per le riparazioni necessarie — inclusa la ricostruzione — mira “a garantire la preservazione del muro e a prevenire il suo crollo”.

Il Tribunale è quindi dell’opinione che non sia questione di sapere se sarebbe prudente, opportuno o appropriato ricostruire il muro adiacente, ma piuttosto di determinare la necessità di effettuare lavori di ricostruzione al fine di rispettare la destinazione del muro adiacente. Questo è ciò che la Corte superiore ricorda nella sentenza Orazio c. Morena citata: “La necessità di lavorare per rispettare la destinazione del muro è l’unico criterio da utilizzare, qualunque sia la fonte di tale esigenza”.

Il Dizionario online francese Larousse fornisce le seguenti definizioni della parola necessità: Carattere di ciò che è necessario, di ciò che non può essere fatto senza; Carattere di ciò che è inevitabile, ineluttabile; bisogno imperioso, cosa necessaria.

In breve, e per avere successo, i ricorrenti devono dimostrare in modo preponderante che l’uso del muro adiacente, cioè, nel caso specifico, per mantenere il riempimento della proprietà della convenuta, rischiava di crollare, da cui la necessità di ricostruirlo nella sua interezza.

Secondo il Tribunale, la nozione di necessità del lavoro rimanda all’idea di una situazione in cui è in gioco l’urgenza di agire al fine di salvaguardare un diritto o evitare che venga messo in pericolo.

È quindi importante tenere a mente del Tribunale che la necessità dei lavori per mantenere la destinazione del muro adiacente è il criterio per determinare se i ricorrenti avessero il diritto di richiedere alla convenuta la sua parte delle spese di ricostruzione del muro.

In base all’analisi degli elementi di prova presentati in giudizio, il Tribunale rigetta la richiesta dei ricorrenti, in particolare per i seguenti motivi:

In sintesi, il Tribunale è dell’opinione che l’esperto dell’intimato abbia effettuato un’analisi più rigorosa e obiettiva della situazione. Senza oscurare l’inclinazione della corona e la presenza di segni di usura del muro adiacente quasi centenario, il sig. Bartosh ha tenuto conto dell’assenza di cambiamenti nello stato del muro adiacente per diversi anni. Di per sé, questo indice decisivo, secondo il Tribunale, impediva giustamente l’imminenza del pericolo e il compromesso dell’intero muro adiacente.

Infine, gli elementi di prova presentati dalla difesa portano il Tribunale a credere che i lavori su larga scala intrapresi dai ricorrenti abbiano pesato notevolmente nella decisione di demolire il muro già nel 2015. Dato che l’impermeabilizzazione delle fondamenta richiedeva uno scavo che costringeva a scavare quasi tre piedi sotto la fondazione del bene, le esigenze delle autorità di regolamentazione (CNESST), le misure di protezione e rinforzo da prendere in considerazione, la riluttanza espressa dall’imprenditore Piccioni fino al suo rifiuto di effettuare i lavori a meno che il muro non fosse demolito e infine l’alta probabilità che il muro potesse crollare da solo durante i lavori, è infatti ragionevole credere, come sostiene la convenuta, che i ricorrenti abbiano preferito qui procedere immediatamente alla demolizione del più problematico muro attiguo.

Detto ciò, il Tribunale rigetta l’azione dei ricorrenti per mancanza di prove e di elementi sufficienti a sostegno delle loro pretese di diritto.

In questa causa, si deve quindi constatare che il ricorrente non ha dimostrato la necessità della ricostruzione del muro adiacente e, di conseguenza, la richiesta contro la convenuta per la metà del costo della ricostruzione del muro adiacente è stata rigettata.

Punti da ricordare in sintesi

In caso di disaccordo tra vicini che detengono un muro semi-distaccato, è normalmente necessario non procedere unilateralmente a lavori su questo muro o recinzione.

Infatti, in caso di disaccordo, la soluzione consiste spesso nel rivolgersi ai tribunali per risolvere la controversia.

In particolare, nel caso della ricostruzione di un muro semi-distaccato (art. 1006 C.c.Q.), è importante che tali lavori siano “necessari” per garantire l’uso a cui il muro è destinato. In mancanza di dimostrare che tali lavori sono necessari, un vicino che richiede le spese di riparazione o ricostruzione del muro adiacente al suo vicino potrebbe vedersi negata la sua richiesta.

ATTENZIONE: Le informazioni contenute in questo articolo sono di natura generale e non costituiscono consulenze legali né riflettono necessariamente lo stato del diritto in modo esaustivo. I fatti possono variare da una situazione all’altra e eventualmente modificare qualsiasi risposta legale. È fortemente consigliatoconsultare un avvocato riguardo al proprio caso specifico.

Bambara c. Gagnon Tremblay, 2015 QCCS 3065, par. 26: http://canlii.ca/t/gjvz3. La principale questione in controversia in questo caso è la proprietà di alberi e di una siepe di cedri, che riguarda la questione della proprietà degli alberi situati sulla linea di demarcazione della proprietà.

Articoli 1009-1037 C.c.Q.

Articolo 1002-1008 C.c.Q.

Art. 1025 C.c.Q.

Art. 1026 C.c.Q.

Art. 1006 C.c.Q.

2019 QCCQ 3463: http://canlii.ca/t/j17qs

Goodman c. Snitzer, supra nota 7, par. 14.