Verschillende gebouwen hebben terraswanden of terrashekken met hun buren. Soms identificeert een eigenaar de noodzakelijke reparaties, bijvoorbeeld aan een semi-vrijstaand muur. In dit proces is het zeer belangrijk om de toepasselijke regels te kennen voordat men een proces begint dat de reparatie of wijziging van een aangrenzende muur betreft. Analyse van Goodman c. Snitzer, 2019 QCCQ 3463.
Auteur: Manuel St-Aubin, advocaat
Ook interessant : Wat is een e-sigaret box?
Datum van schrijven: 4 mei 2020
Wat is een hek of een semi-vrijstaande muur?
Het algemene principe is dat een hek of een semi-vrijstaande muur normaal gesproken op de scheidingslijn van twee eigendommen staat.
Lees ook : Hoe vind je een goede zorgverzekering?
Het Burgerlijk Wetboek van Quebec voorziet in de volgende regel in artikel 1003:
- 1003. Elk hek dat zich op de scheidingslijn bevindt, wordt verondersteld aangrenzend te zijn. Evenzo wordt de muur waarop de gebouwen aan beide zijden steunen, verondersteld aangrenzend aan het onderkomen te zijn.
Er is dus een wettelijke veronderstelling dat een muur aanliggend is als de gebouwen aan elke kant van deze muur afhankelijk zijn van dit gebouw. In het geval van een hek geldt deze veronderstelling als het hek zich op de scheidingslijn van het terrein bevindt.
Deze veronderstelling van gezamenlijke dienst die door het Burgerlijk Wetboek wordt opgelegd, is eenvoudig en kan dus worden weerlegd door bewijs van het tegendeel (bijvoorbeeld met de expertise van landmeters in bepaalde gevallen).
Zolang een muur of hek daadwerkelijk aanliggend is, houden de buren deze muur of dit hek in onverdeeld mede-eigendom. De regels van onverdeeld mede-eigendom zijn dus van toepassing tussen deze buren, naast de speciale regels met betrekking tot hekken en terrasstructuren.
Op grond van de regels van onverdeeld mede-eigendom moeten de mede-eigenaren van een semi-vrijstaande muur of een hek dit gezamenlijk beheren. Beslissingen over het beheer van het eigendom kunnen bijvoorbeeld de beslissing omvatten om de muur of het hek te repareren.
Daarom moeten buren die een semi-vrijstaande muur of een gemeenschappelijk hek in twee gelijke delen bezitten, beslissingen nemen op basis van de “meerderheid van de aandeelhouders, in aantal aandelen”.
Wat betreft een semi-vrijstaande muur, “kan elke eigenaar tegen een semi-vrijstaande muur bouwen en daar balken en liggers op plaatsen. Hij moet de toestemming van de andere eigenaar verkrijgen over hoe dit te doen”.
Vaak moeten beslissingen over een muur of een gemeenschappelijk hek unaniem tussen buren worden genomen. Deze situatie kan dus soms leiden tot geschillen in het geval van een gebrek aan overeenstemming van een buur, bijvoorbeeld over het werk dat moet worden uitgevoerd.
Geval: Onenigheid tussen buren over werk aan een semi-vrijstaande muur
In geval van onenigheid met een buur met wie iemand een semi-vrijstaande muur bezit, is het belangrijk om geen eenzijdige werkzaamheden aan deze muur of dit hek uit te voeren.
Inderdaad, in geval van onenigheid zou het belangrijk zijn om naar de rechtbanken te gaan om over het geschil te oordelen.
Over dit onderwerp zijn verschillende zaken door de rechtbanken gehoord, waaronder het Hof van Quebec, inGoodman c. Snitzer, uitspraak gedaan in 2019 onder leiding van rechter Zaor J.C.Q.
In deze zaak vraagt de eiser de gedaagde om de helft van de geschatte waarde van de reconstructie van een steunmuur die op de scheidingslijn van het terrein is opgericht.
Een structureel ingenieur had vastgesteld dat “de aangrenzende wand op verschillende plaatsen beschadigd is, aanzienlijk hellend is, onvoldoende is om de laterale druk van de grond te weerstaan en dreigt in te storten”.
Terwijl de eisers de aangrenzende muur wilden reconstrueren, stelde de gedaagde dat dergelijke reconstructiewerkzaamheden niet nodig waren.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen vroegen de eisers eerst “aan de Superior Court om een voorlopige maatregel te verkrijgen die de gedaagde zou dwingen toegang te geven tot zijn eigendommen en de aangrenzende muur te slopen”.
Het verzoek om een voorlopige maatregel werd door de Superior Court ingewilligd, zodat het geschil in de huidige uitspraak de bijdrage is die de gedaagde moet dragen in de kosten van de reconstructie van de aangrenzende muur.
De rechter analyseerde de toepassing van de regels van artikel 1006 C.c.Q. dat als volgt luidt:
- 1006. Het onderhoud, de reparatie en de reconstructie van de aangrenzende muur zijn de verantwoordelijkheid van de eigenaren, proportioneel aan de rechten van elk.
- De eigenaar die de aangrenzende muur niet gebruikt, kan zijn recht opgeven en zich zo ontdoen van zijn verplichting om bij te dragen aan de kosten, door een kennisgeving in dit verband aan het bureau voor de publiciteit van rechten te sturen en onverwijld een kopie van deze kennisgeving naar de andere eigenaren te sturen. Deze kennisgeving houdt een afstand van het gebruik van de muur in.
In deze zaak verklaarde rechter Zaor het volgende:
- Dichter bij ons, vermeldt professor Denys-Claude Lamontagne met betrekking tot artikel 1006 C.c.Q. dat de verplichting voor buren om de gemeenschappelijke kosten voor noodzakelijke reparaties — inclusief reconstructie — te dragen, gericht is “op het waarborgen van het behoud van de muur en het voorkomen van zijn instorting”.
- De rechtbank isdus van mening dat het niet de vraag is of het verstandig, passend of gepast zou zijn om de aangrenzende muur te reconstrueren, maar eerder om de noodzaak van het uitvoeren van reconstructiewerkzaamheden te bepalen om de bestemming van de aangrenzende muur te respecteren. Dit is wat de Superior Court herinnert in de eerder genoemde uitspraak Orazio c. Morena: “De noodzaak om te werken om de bestemming van de muur te respecteren is het enige criterium dat moet worden gebruikt, ongeacht de bron van deze eis”.
- Het online woordenboek Franse Larousse geeft de volgende definities van het woord noodzaak: Kenmerk van wat noodzakelijk is, wat niet kan worden gedaan zonder; Kenmerk van wat onvermijdelijk is, onontkoombaar; dwingende behoefte, noodzakelijke zaak.
- Kortom, en om succesvol te zijn,de eisers moeten overwegend bewijzen dat het gebruik dat door de aangrenzende muur wordt gemaakt, dat wil zeggen, in dit geval, om de ophoging van het eigendom van de gedaagde te behouden, het risico liep in te storten, waardoor de noodzaak ontstond om het in zijn geheel te reconstrueren.
- Volgens de rechtbank verwijst het begrip noodzaak van het werk naar het idee van een situatie waarin de urgentie van handelen aan de orde is om een recht te waarborgen of te voorkomen dat het in gevaar komt.
Het is dus belangrijk dat de rechtbank in gedachten houdt dat de noodzaak van werkzaamheden om de bestemming van de aangrenzende muur te handhaven het criterium is om te bepalen of de eisers het recht hadden om van de gedaagde zijn aandeel in de kosten van de reconstructie van de muur te eisen.
Op basis van de analyse van de bewijsstukken die tijdens het proces zijn gepresenteerd, wijst de rechtbank het verzoek van de eisers af, met name om de volgende redenen:
- Samenvattend is de rechtbank van mening dat de expert van de verweerder een grondigere en objectievere analyse van de situatie heeft uitgevoerd. Zonder de helling van de kroon en de aanwezigheid van tekenen van slijtage van de bijna honderd jaar oude aangrenzende muur te verdoezelen, heeft de heer Bartosh rekening gehouden met het gebrek aan veranderingen in de staat van de aangrenzende muur gedurende meerdere jaren. Op zich verhinderde dit doorslaggevende teken, volgens de rechtbank, terecht de nabijheid van gevaar en de compromittering van de gehele aangrenzende muur.
- Ten slotte brengen de bewijsstukken die door de verdediging zijn gepresenteerd de rechtbank ertoe te geloven dat de grootschalige werkzaamheden die door de eisers zijn uitgevoerd, zwaar hebben gewogen in de beslissing om de muur al in 2015 te slopen. Aangezien de waterdichtheid van de funderingen een uitgraving vereiste die bijna drie voet onder de fundering van het goed moest worden gegraven, de eisen van de regulerende autoriteiten (CNESST), de beschermings- en versterkingsmaatregelen die in overweging moesten worden genomen, de terughoudendheid van aannemer Piccioni tot aan zijn weigering om de werkzaamheden uit te voeren tenzij de muur werd gesloopt en tenslotte de grote kans dat de muur tijdens de werkzaamheden zelf zou kunnen instorten, is het inderdaad redelijk om te geloven, zoals de gedaagde beweert, dat de eisers hier de voorkeur gaven aan onmiddellijke sloop van de meest hinderlijke aangrenzende muur.
- Dat gezegd hebbende, wijst de rechtbank de vordering van de eisers af wegens gebrek aan bewijs en voldoende bewijs ter ondersteuning van hun rechtsvorderingen.
In deze zaak moet dus worden vastgesteld dat de eiser niet de noodzaak van de reconstructie van de aangrenzende muur heeft bewezen en dat de vordering tegen de gedaagde voor de helft van de kosten van de reconstructie van de aangrenzende muur is afgewezen.
Belangrijke punten om te onthouden in het kort
In geval van onenigheid tussen buren die een semi-vrijstaande muur bezitten, is het normaal gesproken noodzakelijk om geen eenzijdige werkzaamheden aan deze muur of dit hek uit te voeren.
Inderdaad, in geval van onenigheid is de oplossing vaak om naar de rechtbanken te gaan om het geschil op te lossen.
In het bijzonder, in het geval van de reconstructie van een semi-vrijstaande muur (art. 1006 C.c.Q.), is het belangrijk dat deze werkzaamheden “noodzakelijk” zijn om het gebruik waarvoor de muur is bestemd te waarborgen. Bij gebrek aan bewijs dat dergelijke werkzaamheden noodzakelijk zijn, kan een buur die de kosten van reparatie of reconstructie van de aangrenzende muur bij zijn buur eist, in zijn verzoek worden afgewezen.
LET OP: De informatie in dit artikel is van algemene aard en vormt geen juridisch advies of weerspiegelt niet noodzakelijk de staat van het recht op een uitputtende manier. De feiten kunnen van situatie tot situatie variëren en kunnen mogelijk elke juridische reactie wijzigen. Hetwordt ten zeerste aanbevolen omeen advocaatte raadplegen over uw specifieke zaak.
Bambara c. Gagnon Tremblay, 2015 QCCS 3065, par. 26: http://canlii.ca/t/gjvz3. De belangrijkste geschilvraag in deze zaak is het eigendom van bomen en een haag van cederbomen, wat betrekking heeft op de vraag van het eigendom van de bomen die zich op de scheidingslijn van het eigendom bevinden.
Artikelen 1009-1037 C.c.Q.
Artikel 1002-1008 C.c.Q.
Art. 1025 C.c.Q.
Art. 1026 C.c.Q.
Art. 1006 C.c.Q.
2019 QCCQ 3463: http://canlii.ca/t/j17qs
Goodman c. Snitzer, supra noot 7, par. 14.
Id., par. 16.
Id., par. 19.
Id., par. 21.
Tag: de regelgeving voor een gemeenschappelijke muur