Qui paie un mur mitoyen ?

Plusieurs bâtiments ont des murs en terrasses ou des clôtures en terrasses avec leurs voisins. Parfois, un propriétaire identifie les réparations nécessaires à faire, par exemple, sur un mur semi-détaché. Dans ce processus, il est très important de connaître les règles applicables avant d’entreprendre un processus impliquant la réparation ou la modification d’un mur adjacent. Analyse de Goodman c. Snitzer, 2019 QCCQ 3463.

Auteur : Manuel St-Aubin, avocat

Date de rédaction : 4 mai 2020

Qu’ est-ce qu’une clôture ou un mur semi-détaché ?

Le principe général est qu’une clôture ou un mur semi-détaché est normalement situé sur la ligne de séparation de deux propriétés.

Le Code civil du Québec prévoit la règle suivante à l’article 1003 :

1003. Toute clôture qui se trouve sur la ligne de démarcation est présumée adjacente. De même, le mur sur lequel les bâtiments sont supportés, de part et d’autre, est supposé être adjacent à l’abri.

Il y a donc un la présomption légale selon laquelle un mur est attenant si les bâtiments de chaque côté dépendent de ce bâtiment. Dans le cas d’une clôture, cette présomption s’applique si la clôture est située sur la ligne de démarcation du terrain.

Cette présomption de service conjoint imposée par le Code civil est simple et peut donc être renversée par la preuve du contraire (par exemple, avec l’expertise des arpenteurs-géomètres dans certains cas).

Tant qu’un mur ou une clôture est effectivement attenant, les voisins tiennent ce mur ou cette clôture dans une copropriété indivise. Les règles de copropriété indivise s’appliquent donc entre ces voisins, en plus des règles spéciales concernant les clôtures et les structures en terrasses.

En vertu des règles de copropriété indivise, les copropriétaires d’un mur semi-détaché ou d’une clôture doivent l’administrer de façon commune. Les décisions sur l’administration de la propriété peuvent inclure, par exemple, la décision de réparer le mur ou la clôture.

Par conséquent, les voisins tenant un mur semi-détaché ou un clôture mitoyenne en deux parties égales doit prendre des décisions à la « majorité des actionnaires, en nombre d’actions ».

Quant à un mur semi-détaché, « chaque propriétaire peut construire contre un mur semi-détaché et y placer des poutres et des solives. Il doit obtenir l’accord de l’autre propriétaire sur la façon de le faire ».

Alors souvent, les décisions concernant un mur ou une clôture jumelée doivent être prises à l’unanimité entre voisins voisins. Cette situation peut donc parfois conduire à des différends en l’absence d’accord d’un voisin, par exemple sur le travail à faire.

Cas : Désaccord entre voisins sur le travail sur un mur semi-détaché

En cas de désaccord avec un voisin avec qui une personne détient un mur semi-détaché, il est important de ne pas effectuer unilatéralement des travaux sur ce mur ou cette clôture.

En effet, en cas de désaccord, il serait important de s’adresser aux tribunaux pour statuer sur le différend.

Sur le sujet, plusieurs affaires sur l’affaire a été entendue par les tribunaux, y compris la Cour du Québec, dansGoodman c. Snitzer , jugement rendu en 2019 sous la plume du juge Zaor J.C.Q.

Dans cette affaire, le demandeur demande à la défenderesse la moitié de la valeur estimative de reconstruction d’un mur de soutènement érigé sur la ligne de démarcation du terrain.

Un ingénieur en structure avait déterminé que « la paroi adjacente est endommagée à plusieurs endroits, s’incline sensiblement, est insuffisante pour contenir les poussées latérales du sol et menace de s’effondrer ».

Alors que les demanderesses souhaitaient reconstruire le mur adjacent, le défendeur a soutenu que de tels travaux de reconstruction n’étaient pas nécessaires.

En l’absence d’accord entre les parties, les demanderesses ont d’abord demandé « à la Cour supérieure d’obtenir une ordonnance de sauvegarde ordonnant à la défenderesse d’accéder à ses biens et de démolir le mur adjacent ».

La demande d’ordonnance de sauvegarde avait été accueillie par la Cour supérieure, de sorte que le litige en cause dans le jugement actuel est la part qui doit être assumée par la défenderesse dans le coût de la reconstruction du mur adjacent.

Le juge a analysé l’application des règles de l’article 1006 C.c.Q. qui se lit comme suit :

1006. L’entretien, la réparation et la reconstruction du mur adjacent relèvent de la responsabilité des propriétaires, proportionnellement aux droits de chacun.

Le propriétaire qui n’utilise pas le mur adjacent peut renoncer à son droit et ainsi se libérer de son obligation de contribuer aux frais, en adressant un avis à cet effet au bureau de publicité des droits et en envoyant sans délai une copie de cet avis aux autres propriétaires. Cet avis implique une renonciation à l’utilisation du mur.

Dans cette affaire, le juge Zaor a déclaré ce qui suit :

Plus près de nous, le professeur Denys-Claude Lamontagne mentionne, en ce qui concerne l’article 1006 C.c.Q. que l’obligation pour les voisins de porter les coûts communs pour les réparations nécessaires — y compris la reconstruction — visent « à assurer la préservation du mur et à prévenir son effondrement ».

Le Tribunal estdonc d’avis que le fait n’est pas de savoir s’il serait prudent, opportun ou approprié de reconstruire le mur adjacent, mais plutôt de déterminer la nécessité d’effectuer des travaux de reconstruction afin de respecter la destination du mur adjacent. C’est ce que la Cour supérieure rappelle dans l’arrêt Orazio c. Morena précité : « La nécessité de travailler pour respecter la destination du mur est le seul critère à utiliser, quelle que soit la source de cette exigence ».

Le Dictionnaire en ligne français Larousse donne les définitions suivantes du mot nécessité : Caractère de ce qui est nécessaire, de ce qui ne peut être fait sans ; Caractère de ce qui est inévitable, inévitable ; besoin impérieux, chose nécessaire.

Bref, et pour réussir,le les demandeurs doivent prouver de façon prépondérante que l’utilisation utilisée par le mur adjacent, c’est-à-dire, en l’espèce, pour conserver le remblai de la propriété de la défenderesse, risquait de s’effondrer, d’où la nécessité de le reconstruire dans son intégralité.

Selon le Tribunal, la notion de nécessité du travail renvoie à l’idée d’une situation où l’urgence d’agir est en cause afin de sauvegarder un droit ou d’éviter qu’il ne soit mis en danger.

Il convient donc de garder à l’esprit du Tribunal que la nécessité des travaux pour maintenir la destination du mur adjacent est le critère permettant de déterminer si les demanderesses avaient le droit de réclamer à la défenderesse sa part des frais de reconstruction du mur.

Sur la base de l’analyse des éléments de preuve présentés au procès, le Tribunal rejette la demande des requérants, notamment pour les motifs suivants :

En résumé, le Tribunal est d’avis que l’expert de l’intimé a procédé à une analyse plus rigoureuse et objective de la situation. Sans obscurcir l’inclinaison de la couronne et la présence de signes d’usure du mur adjacent presque centenaire, M. Bartosh a pris en compte l’absence de changements dans l’état du mur adjacent pendant plusieurs années. En soi, cet indice décisif, selon le Tribunal, empêchait à juste titre l’imminence du danger et le compromis de l’ensemble du mur adjacent.

Enfin, les éléments de preuve présentés par la défense amènent le Tribunal à croire que les travaux à grande échelle entrepris par les demandeurs ont pesé lourdement dans la décision de démolir le mur dès 2015. Etant donné que l’étanchéité des fondations nécessitait une excavation obligeant à creuser près de trois pieds sous la fondation du bien, les exigences des autorités de régulation (CNESST), les mesures de protection et de renforcement à prendre en compte, la réticence exprimée par l’entrepreneur Piccioni jusqu’à son refus de faire les travaux à moins que le mur ne soit démoli et enfin à la forte probabilité que le mur puisse s’effondrer tout seul pendant les travaux, il est en effet raisonnable de croire, comme le prétend la défenderesse, que les demandeurs ont préféré ici procéder immédiatement à la démolition des plus ennuyeux mur attenant.

Cela étant dit, le Tribunal rejette l’action des demanderesses faute de preuves et de preuves suffisantes à l’appui de leurs prétentions de droit.

Dans cette affaire, il y a donc lieu de constater que la demanderesse n’a pas prouvé la nécessité de la reconstruction du mur adjacent et, par conséquent, la demande contre la défenderesse pour la moitié du coût de la reconstruction du mur adjacent a été rejetée.

Points à retenir en résumé

En cas de désaccord entre voisins qui tiennent un mur semi-détaché, il est normalement nécessaire de ne pas procéder unilatéralement à travailler sur ce mur ou clôture.

En effet, en cas de désaccord, la solution consiste souvent à s’adresser aux tribunaux pour régler le différend.

En particulier, dans le cas de la reconstruction d’un mur semi-détaché (art. 1006 C.c.Q.), il importe que ces travaux soient « nécessaires » pour assurer l’usage auquel le mur est destiné. À défaut de démontrer que de tels travaux sont nécessaires, un voisin réclamant les frais de réparation ou de reconstruction du mur adjacent à son voisin peut se voir refuser sa demande.

ATTENTION : Les informations contenues dans cet article sont de nature générale et ne constituent pas des conseils juridiques ou ne reflètent pas nécessairement l’état du droit de manière exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et éventuellement modifier toute réponse juridique. Ilest fortement recommandé deconsulter un avocatau sujet de votre cas particulier.

Bambara c. Gagnon Tremblay, 2015 QCCS 3065, par. 26 : http://canlii.ca/t/gjvz3. La principale question en litige en l’espèce est la propriété d’arbres et d’une haie de cèdres, ce qui porte sur la question de la propriété des arbres situés sur la ligne de démarcation de la propriété.

Articles 1009-1037 C.c.Q.

Article 1002-1008 C.c.Q.

Art. 1025 C.c.Q.

Art. 1026 C.c.Q.

Art. 1006 C.c.Q.

2019 QCCQ 3463 : http://canlii.ca/t/j17qs

Goodman c. Snitzer, supra note 7, par. 14.