Wer zahlt für eine gemeinsame Mauer?

Mehrere Gebäude haben terrassierte Wände oder terrassierte Zäune zu ihren Nachbarn. Manchmal identifiziert ein Eigentümer die notwendigen Reparaturen, die beispielsweise an einer halbfreistehenden Wand durchgeführt werden müssen. In diesem Prozess ist es sehr wichtig, die geltenden Regeln zu kennen, bevor man mit einem Verfahren beginnt, das die Reparatur oder Änderung einer angrenzenden Wand betrifft. Analyse von Goodman c. Snitzer, 2019 QCCQ 3463.

Autor: Manuel St-Aubin, Anwalt

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Datum der Erstellung: 4. Mai 2020

Was ist ein Zaun oder eine halbfreistehende Wand?

Das allgemeine Prinzip ist, dass ein Zaun oder eine halbfreistehende Wand normalerweise auf der Trennlinie von zwei Grundstücken liegt.

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Das Zivilgesetzbuch von Québec sieht die folgende Regel in Artikel 1003 vor:

1003. Jeder Zaun, der sich auf der Grenzlinie befindet, wird als angrenzend vermutet. Ebenso wird die Wand, auf der die Gebäude von beiden Seiten gestützt werden, als angrenzend zum Schutz vermutet.

Es gibt also eine gesetzliche Vermutung, dass eine Wand angrenzend ist, wenn die Gebäude auf jeder Seite von diesem Gebäude abhängen. Im Falle eines Zauns gilt diese Vermutung, wenn der Zaun auf der Grenzlinie des Grundstücks steht.

Diese Vermutung des gemeinsamen Dienstes, die durch das Zivilgesetzbuch auferlegt wird, ist einfach und kann daher durch den Beweis des Gegenteils (zum Beispiel mit der Expertise von Landvermessern in bestimmten Fällen) widerlegt werden.

Solange eine Wand oder ein Zaun tatsächlich angrenzend ist, halten die Nachbarn diese Wand oder diesen Zaun in einer ungeteilten Miteigentümerschaft. Die Regeln der ungeteilten Miteigentümerschaft gelten daher zwischen diesen Nachbarn, zusätzlich zu den speziellen Regeln bezüglich Zäunen und terrassierten Strukturen.

Nach den Regeln der ungeteilten Miteigentümerschaft müssen die Miteigentümer einer halbfreistehenden Wand oder eines Zauns diesen gemeinsam verwalten. Entscheidungen über die Verwaltung des Eigentums können beispielsweise die Entscheidung umfassen, die Wand oder den Zaun zu reparieren.

Daher müssen Nachbarn, die eine halbfreistehende Wand oder einen gemeinsamen Zaun in zwei gleichen Teilen halten, Entscheidungen mit „der Mehrheit der Aktionäre, nach Anzahl der Aktien“ treffen.

Was eine halbfreistehende Wand betrifft, so kann „jeder Eigentümer gegen eine halbfreistehende Wand bauen und Balken und Dielen anbringen. Er muss die Zustimmung des anderen Eigentümers einholen, wie dies zu geschehen hat.“

Oft müssen Entscheidungen über eine Wand oder einen gemeinsamen Zaun einstimmig zwischen den Nachbarn getroffen werden. Diese Situation kann daher manchmal zu Streitigkeiten führen, wenn ein Nachbar nicht einverstanden ist, beispielsweise über die durchzuführenden Arbeiten.

Fall: Meinungsverschiedenheit zwischen Nachbarn über Arbeiten an einer halbfreistehenden Wand

Im Falle einer Meinungsverschiedenheit mit einem Nachbarn, mit dem eine Person eine halbfreistehende Wand hält, ist es wichtig, keine einseitigen Arbeiten an dieser Wand oder diesem Zaun durchzuführen.

Tatsächlich wäre es im Falle einer Meinungsverschiedenheit wichtig, sich an die Gerichte zu wenden, um über den Streit zu entscheiden.

In dieser Angelegenheit wurden mehrere Fälle zu dem Thema von den Gerichten gehört, einschließlich des Gerichts von Québec, inGoodman c. Snitzer, Urteil erlassen im Jahr 2019 unter der Feder des Richters Zaor J.C.Q.

In diesem Fall fordert der Kläger von der Beklagten die Hälfte des geschätzten Wertes für den Wiederaufbau einer Stützmauer, die an der Grenzlinie des Grundstücks errichtet wurde.

Ein Statiker hatte festgestellt, dass „die angrenzende Wand an mehreren Stellen beschädigt ist, sich erheblich neigt, unzureichend ist, um die seitlichen Druckkräfte des Bodens zu halten, und droht einzustürzen.“

Während die Kläger die angrenzende Wand wiederaufbauen wollten, argumentierte der Beklagte, dass solche Wiederaufbauarbeiten nicht notwendig seien.

In Abwesenheit einer Einigung zwischen den Parteien beantragten die Kläger zunächst „beim Obergericht eine einstweilige Verfügung, die der Beklagten anordnete, Zugang zu ihren Grundstücken zu gewähren und die angrenzende Wand abzureißen.“

Der Antrag auf einstweilige Verfügung wurde vom Obergericht angenommen, sodass der Streitgegenstand im aktuellen Urteil der Anteil ist, den die Beklagte an den Kosten für den Wiederaufbau der angrenzenden Wand tragen muss.

Der Richter analysierte die Anwendung der Regeln des Artikels 1006 C.c.Q., der wie folgt lautet:

1006. Die Instandhaltung, Reparatur und der Wiederaufbau der angrenzenden Wand liegen in der Verantwortung der Eigentümer, anteilig entsprechend den Rechten jedes Einzelnen.

Der Eigentümer, der die angrenzende Wand nicht nutzt, kann auf sein Recht verzichten und sich somit von seiner Pflicht befreien, zu den Kosten beizutragen, indem er eine entsprechende Mitteilung an das Amt für die Veröffentlichung von Rechten sendet und unverzüglich eine Kopie dieser Mitteilung an die anderen Eigentümer sendet. Diese Mitteilung impliziert einen Verzicht auf die Nutzung der Wand.

In dieser Angelegenheit erklärte Richter Zaor Folgendes:

Nahezu in unserer Nähe erwähnt Professor Denys-Claude Lamontagne in Bezug auf Artikel 1006 C.c.Q., dass die Verpflichtung der Nachbarn, die gemeinsamen Kosten für notwendige Reparaturen — einschließlich des Wiederaufbaus — zu tragen, darauf abzielt, „die Erhaltung der Wand zu gewährleisten und ihren Einsturz zu verhindern“.

Das Gericht istder Ansicht, dass es nicht darum geht, ob es ratsam, opportun oder angemessen wäre, die angrenzende Wand wieder aufzubauen, sondern vielmehr darum, die Notwendigkeit von Wiederaufbauarbeiten zu bestimmen, um die Bestimmung der angrenzenden Wand zu respektieren. Dies erinnert das Obergericht im Urteil Orazio c. Morena an: „Die Notwendigkeit von Arbeiten, um die Bestimmung der Wand zu respektieren, ist das einzige Kriterium, das zu verwenden ist, unabhängig von der Quelle dieser Anforderung.“

Das Online-Wörterbuch Französisch Larousse gibt die folgenden Definitionen des Wortes Notwendigkeit an: Charakter von dem, was notwendig ist, von dem, was nicht ohne getan werden kann; Charakter von dem, was unvermeidlich, unumgänglich ist; zwingendes Bedürfnis, notwendige Sache.

Kurz gesagt, und um erfolgreich zu sein,müssen die Kläger überwiegend beweisen, dass die Nutzung, die die angrenzende Wand hatte, das heißt in diesem Fall, um die Aufschüttung des Grundstücks der Beklagten zu erhalten, gefährdet war, einzustürzen, weshalb die Notwendigkeit besteht, sie vollständig wieder aufzubauen.

Nach Ansicht des Gerichts bezieht sich der Begriff der Notwendigkeit der Arbeiten auf die Vorstellung einer Situation, in der die Dringlichkeit des Handelns im Spiel ist, um ein Recht zu wahren oder zu verhindern, dass es gefährdet wird.

Es ist daher wichtig, dass das Gericht im Hinterkopf behält, dass die Notwendigkeit der Arbeiten zur Aufrechterhaltung der Bestimmung der angrenzenden Wand das Kriterium ist, um zu bestimmen, ob die Kläger das Recht hatten, von der Beklagten ihren Anteil an den Kosten für den Wiederaufbau der Wand zu verlangen.

Auf der Grundlage der Analyse der im Prozess vorgelegten Beweise weist das Gericht den Antrag der Kläger zurück, insbesondere aus den folgenden Gründen:

Zusammenfassend ist das Gericht der Ansicht, dass der Sachverständige des Beklagten eine gründlichere und objektivere Analyse der Situation durchgeführt hat. Ohne die Neigung der Krone und das Vorhandensein von Abnutzungszeichen der fast hundertjährigen angrenzenden Wand zu verschleiern, hat Herr Bartosh die Abwesenheit von Veränderungen im Zustand der angrenzenden Wand über mehrere Jahre hinweg berücksichtigt. An sich verhinderte dieses entscheidende Indiz, so das Gericht, zu Recht die Unmittelbarkeit der Gefahr und das Kompromittieren der gesamten angrenzenden Wand.

Schließlich führen die von der Verteidigung vorgelegten Beweise das Gericht zu der Überzeugung, dass die umfangreichen Arbeiten, die von den Klägern durchgeführt wurden, erheblich in die Entscheidung einflossen, die Wand bereits 2015 abzureißen. Angesichts der Tatsache, dass die Abdichtung der Fundamente eine Ausgrabung erforderte, die fast drei Fuß unter das Fundament des Grundstücks führte, die Anforderungen der Regulierungsbehörden (CNESST), die Schutz- und Verstärkungsmaßnahmen, die berücksichtigt werden mussten, die von dem Unternehmer Piccioni geäußerte Zurückhaltung bis hin zu seiner Weigerung, die Arbeiten durchzuführen, es sei denn, die Wand würde abgerissen, und schließlich die hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Wand während der Arbeiten von selbst einstürzen könnte, ist es in der Tat vernünftig zu glauben, wie der Beklagte behauptet, dass die Kläger hier sofort mit dem Abriss der lästigen angrenzenden Wand fortfahren wollten.

Das gesagt, weist das Gericht die Klage der Kläger aufgrund unzureichender Beweise und Nachweise zur Unterstützung ihrer rechtlichen Ansprüche zurück.

In dieser Angelegenheit ist daher festzustellen, dass die Klägerin die Notwendigkeit des Wiederaufbaus der angrenzenden Wand nicht nachgewiesen hat und daher die Klage gegen die Beklagte auf die Hälfte der Kosten für den Wiederaufbau der angrenzenden Wand abgewiesen wurde.

Wichtige Punkte Zusammenfassung

Im Falle einer Meinungsverschiedenheit zwischen Nachbarn, die eine halbfreistehende Wand halten, ist es normalerweise notwendig, nicht einseitig an dieser Wand oder diesem Zaun zu arbeiten.

Tatsächlich besteht die Lösung im Falle einer Meinungsverschiedenheit oft darin, sich an die Gerichte zu wenden, um den Streit zu lösen.

Insbesondere im Falle des Wiederaufbaus einer halbfreistehenden Wand (Art. 1006 C.c.Q.) ist es wichtig, dass diese Arbeiten „notwendig“ sind, um die Nutzung, für die die Wand bestimmt ist, sicherzustellen. Wenn nicht nachgewiesen werden kann, dass solche Arbeiten notwendig sind, kann ein Nachbar, der die Kosten für die Reparatur oder den Wiederaufbau der angrenzenden Wand von seinem Nachbarn verlangt, seine Forderung möglicherweise abgelehnt bekommen.

ACHTUNG: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und stellen keine rechtlichen Ratschläge dar und spiegeln möglicherweise nicht den rechtlichen Stand umfassend wider. Die Fakten können von Situation zu Situation variieren und möglicherweise jede rechtliche Antwort verändern.Eswird dringend empfohlen,einen Anwaltzu Ihrem speziellen Fall zu konsultieren.

Bambara c. Gagnon Tremblay, 2015 QCCS 3065, Abs. 26: http://canlii.ca/t/gjvz3. Die Hauptstreitfrage in diesem Fall ist das Eigentum an Bäumen und einer Zederhecke, was die Frage des Eigentums an den Bäumen betrifft, die sich auf der Grenzlinie des Eigentums befinden.

Artikel 1009-1037 C.c.Q.

Artikel 1002-1008 C.c.Q.

Art. 1025 C.c.Q.

Art. 1026 C.c.Q.

Art. 1006 C.c.Q.

2019 QCCQ 3463: http://canlii.ca/t/j17qs

Goodman c. Snitzer, oben angeführte Anmerkung 7, Abs. 14.