¿Quién paga un muro medianero?

Varios edificios tienen muros en terrazas o cercas en terrazas con sus vecinos. A veces, un propietario identifica las reparaciones necesarias a realizar, por ejemplo, en un muro semi-adosado. En este proceso, es muy importante conocer las reglas aplicables antes de emprender un proceso que implique la reparación o modificación de un muro adyacente. Análisis de Goodman c. Snitzer, 2019 QCCQ 3463.

Autor: Manuel St-Aubin, abogado

Fecha de redacción: 4 de mayo de 2020

¿Qué es una cerca o un muro semi-adosado?

El principio general es que una cerca o un muro semi-adosado normalmente se encuentra en la línea de separación de dos propiedades.

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El Código Civil de Quebec establece la siguiente regla en el artículo 1003:

1003. Cualquier cerca que se encuentre en la línea de demarcación se presume adyacente. Asimismo, el muro sobre el cual se sustentan los edificios, de ambos lados, se supone que es adyacente al abrigo.

Por lo tanto, hay una presunción legal de que un muro es colindante si los edificios de cada lado dependen de este muro. En el caso de una cerca, esta presunción se aplica si la cerca está situada en la línea de demarcación del terreno.

Esta presunción de servicio conjunto impuesta por el Código Civil es simple y puede ser refutada por prueba en contrario (por ejemplo, con la pericia de agrimensores en ciertos casos).

Siempre que un muro o una cerca sea efectivamente colindante, los vecinos mantienen este muro o esta cerca en copropiedad indivisa. Por lo tanto, las reglas de copropiedad indivisa se aplican entre estos vecinos, además de las reglas especiales sobre cercas y estructuras en terrazas.

Bajo las reglas de copropiedad indivisa, los copropietarios de un muro semi-adosado o de una cerca deben administrarlo de manera conjunta. Las decisiones sobre la administración de la propiedad pueden incluir, por ejemplo, la decisión de reparar el muro o la cerca.

Por lo tanto, los vecinos que sostienen un muro semi-adosado o una cerca colindante en dos partes iguales deben tomar decisiones por “mayoría de accionistas, en número de acciones”.

En cuanto a un muro semi-adosado, “cada propietario puede construir contra un muro semi-adosado y colocar vigas y travesaños. Debe obtener el acuerdo del otro propietario sobre cómo hacerlo”.

Así que a menudo, las decisiones sobre un muro o una cerca colindante deben tomarse por unanimidad entre los vecinos. Esta situación puede, por lo tanto, llevar a disputas en ausencia de un acuerdo de un vecino, por ejemplo, sobre el trabajo a realizar.

Caso: Desacuerdo entre vecinos sobre el trabajo en un muro semi-adosado

En caso de desacuerdo con un vecino con quien una persona sostiene un muro semi-adosado, es importante no realizar unilateralmente trabajos en este muro o cerca.

De hecho, en caso de desacuerdo, sería importante acudir a los tribunales para dirimir la disputa.

Sobre el tema, varios casos sobre el asunto han sido escuchados por los tribunales, incluida la Corte de Quebec, en Goodman c. Snitzer, fallo emitido en 2019 por el juez Zaor J.C.Q.

En este caso, el demandante solicita a la demandada la mitad del valor estimado de reconstrucción de un muro de contención erigido en la línea de demarcación del terreno.

Un ingeniero estructural había determinado que “la pared adyacente está dañada en varios lugares, se inclina significativamente, es insuficiente para contener las presiones laterales del suelo y amenaza con colapsar”.

Mientras que los demandantes deseaban reconstruir el muro adyacente, el demandado sostuvo que tales trabajos de reconstrucción no eran necesarios.

En ausencia de acuerdo entre las partes, los demandantes solicitaron inicialmente “a la Corte Superior obtener una orden de salvaguarda ordenando a la demandada acceder a sus bienes y demoler el muro adyacente”.

La solicitud de orden de salvaguarda fue acogida por la Corte Superior, de modo que la disputa en cuestión en el fallo actual es la parte que debe asumir la demandada en el costo de la reconstrucción del muro adyacente.

El juez analizó la aplicación de las reglas del artículo 1006 C.c.Q. que dice lo siguiente:

1006. El mantenimiento, la reparación y la reconstrucción del muro adyacente son responsabilidad de los propietarios, proporcionalmente a los derechos de cada uno.

El propietario que no utiliza el muro adyacente puede renunciar a su derecho y así liberarse de su obligación de contribuir a los gastos, notificando a este efecto a la oficina de publicidad de derechos y enviando sin demora una copia de esta notificación a los otros propietarios. Esta notificación implica una renuncia al uso del muro.

En este caso, el juez Zaor declaró lo siguiente:

Más cerca de nosotros, el profesor Denys-Claude Lamontagne menciona, en lo que respecta al artículo 1006 C.c.Q. que la obligación de los vecinos de asumir los costos comunes para las reparaciones necesarias —incluida la reconstrucción— tiene como objetivo “asegurar la preservación del muro y prevenir su colapso”.

El Tribunal es por lo tanto de la opinión de que el hecho no es si sería prudente, oportuno o apropiado reconstruir el muro adyacente, sino más bien determinar la necesidad de realizar trabajos de reconstrucción para respetar la finalidad del muro adyacente. Esto es lo que la Corte Superior recuerda en el fallo Orazio c. Morena mencionado: “La necesidad de trabajar para respetar la finalidad del muro es el único criterio a utilizar, sea cual sea la fuente de esta exigencia”.

El Diccionario en línea francés Larousse da las siguientes definiciones de la palabra necesidad: Carácter de lo que es necesario, de lo que no puede hacerse sin; Carácter de lo que es inevitable, ineludible; necesidad imperiosa, cosa necesaria.

En resumen, y para tener éxito, los demandantes deben probar de manera preponderante que el uso dado al muro adyacente, es decir, en este caso, para conservar el terraplén de la propiedad de la demandada, corría el riesgo de colapsar, de ahí la necesidad de reconstruirlo en su totalidad.

Según el Tribunal, la noción de necesidad del trabajo se refiere a la idea de una situación en la que la urgencia de actuar está en juego para salvaguardar un derecho o evitar que se ponga en peligro.

Por lo tanto, es importante que el Tribunal tenga en cuenta que la necesidad de los trabajos para mantener la finalidad del muro adyacente es el criterio que permite determinar si los demandantes tenían derecho a reclamar a la demandada su parte de los gastos de reconstrucción del muro.

Sobre la base del análisis de las pruebas presentadas en el juicio, el Tribunal desestima la solicitud de los demandantes, en particular por los siguientes motivos:

En resumen, el Tribunal es de la opinión de que el experto del demandado realizó un análisis más riguroso y objetivo de la situación. Sin oscurecer la inclinación de la corona y la presencia de signos de desgaste del muro adyacente casi centenario, el Sr. Bartosh tuvo en cuenta la ausencia de cambios en el estado del muro adyacente durante varios años. En sí mismo, este indicio decisivo, según el Tribunal, justificaba adecuadamente la inminencia del peligro y el compromiso de todo el muro adyacente.

Finalmente, las pruebas presentadas por la defensa llevan al Tribunal a creer que los trabajos a gran escala emprendidos por los demandantes pesaron mucho en la decisión de demoler el muro desde 2015. Dado que la impermeabilización de los cimientos requería una excavación que obligaba a excavar cerca de tres pies bajo la fundación de la propiedad, las exigencias de las autoridades de regulación (CNESST), las medidas de protección y refuerzo a tener en cuenta, la reticencia expresada por el contratista Piccioni hasta su negativa a realizar los trabajos a menos que el muro fuera demolido y, finalmente, la alta probabilidad de que el muro pudiera colapsar solo durante los trabajos , es razonable creer, como sostiene la demandada, que los demandantes prefirieron aquí proceder inmediatamente a la demolición del más problemático muro colindante.

Dicho esto, el Tribunal desestima la acción de los demandantes por falta de pruebas y evidencias suficientes que respalden sus pretensiones de derecho.

En este caso, por lo tanto, se debe constatar que la demandante no ha probado la necesidad de la reconstrucción del muro adyacente y, por lo tanto, la demanda contra la demandada por la mitad del costo de la reconstrucción del muro adyacente fue desestimada.

Puntos a recordar en resumen

En caso de desacuerdo entre vecinos que sostienen un muro semi-adosado, normalmente es necesario no proceder unilateralmente a trabajar en este muro o cerca.

De hecho, en caso de desacuerdo, la solución a menudo consiste en acudir a los tribunales para resolver la disputa.

En particular, en el caso de la reconstrucción de un muro semi-adosado (art. 1006 C.c.Q.), es importante que estos trabajos sean “necesarios” para asegurar el uso al que el muro está destinado. Si no se demuestra que tales trabajos son necesarios, un vecino que reclame los gastos de reparación o reconstrucción del muro adyacente a su vecino puede ver rechazada su solicitud.

ATENCIÓN: La información contenida en este artículo es de carácter general y no constituye asesoramiento legal ni refleja necesariamente el estado del derecho de manera exhaustiva. Los hechos pueden variar de una situación a otra y eventualmente modificar cualquier respuesta legal. Serecomienda encarecidamenteconsultar a un abogadosobre su caso particular.

Bambara c. Gagnon Tremblay, 2015 QCCS 3065, párr. 26: http://canlii.ca/t/gjvz3. La principal cuestión en litigio en este caso es la propiedad de árboles y de un seto de cedros, lo que se refiere a la cuestión de la propiedad de los árboles situados en la línea de demarcación de la propiedad.

Artículos 1009-1037 C.c.Q.

Artículo 1002-1008 C.c.Q.

Art. 1025 C.c.Q.

Art. 1026 C.c.Q.

Art. 1006 C.c.Q.

2019 QCCQ 3463: http://canlii.ca/t/j17qs

Goodman c. Snitzer, supra nota 7, párr. 14.